オレンジ郡で年間所得が84,450ドル以下の4人家族は低所得世帯に入ります

年間所得が84,450ドル以下の4人家族は、オレンジ郡では低所得者として認定されたそうです。独身者の場合、年間所得が58,450ドル以下の収入で低所得者として認定されます。

その理由として、記録的な賃料と住宅価格上昇が、南カリフォルニアの所得制限を押し上げています。オレンジカウンティのアパートの賃貸料は、過去7年間で20％増加したが、オレンジカウンティの家賃の中央価格は40％も上昇しています。

先月発表された米国住宅都市開発省HUD（US Department of Housing and Urban Development）よる発表では、オレンジ郡の新しい所得制限によると、全米で5番目に高い所得だそうです。

「８万ドルで低所得に認定された」

と誰かに言うと、

「何それ？それって僕たち貧乏なの？」

と言われてしまいそうですが、残念ながら、それは高い生活費を必要とする郡での生活からはじき出された数字で実際に、これだけ住宅が高騰すると ８万ドルの収入の４人家族にとっては生活が困難だということができます。

ちなみに、所得制限の高い唯一の都市はサンフランシスコでなんと105,350ドル以下の収入を得ている4人家族でも低所得者です。その次にフェアフィールド郡、コネチカット州;シリコンバレーとホノルルと続いています。またインランド・エンパイアの4家族の所得制限は今年500ドル増の51,600ドルとなりました。

しかし、これらの低所得の基準は、セクション8のレンタル援助プログラムのように本当に貧しい人々のためのプログラムとは違うものです。これは “extremely low income” 「極度に低い所得」のカテゴリー（中央収入値の３０％以下）で、４人家族でオレンジ郡では年間31,300ドル、ロサンゼルス郡では27,050ドル、リバーサイド郡では年間24,600ドルの収入に限られています。一般の「低所得」カテゴリーの家族が使えるプログラムとしては、例えば、NeighborWorks Orange CountyのCalHomeプログラムは、低所得者の住宅購入者にダウンペイメント援助と第2抵当を提供しています。

これらのプログラムがあなたに適応するかどうかの個別面談を受け付けておりますので、ご興味がおありの方は連絡ください。

リファイとローンモディフィケーションをされたい方へ朗報

今やどこの街の新聞を広げてみても、ラジオを聴いてみても

「Loan Modificationをするならすぐこの番号にお電話を！」

みたいな宣伝がやたら多いのが目につきます。
まさに時代のニーズを反映しているわけですが、それなりに問題があります。

Loan Modificationをプロモートする会社は、ほとんどが弁護士の代理人だ。つまり弁護士のためにお客さん探しをしている会社がローン会社であったりする訳です。

ご存知のように、弁護士さんはフィーベースで仕事をする。我々エージェントのように仕事成立しない限り代金はいただきませんではなく、先に前金、制約後は残りの代金を支払ってくださいとなっている。

そもそもLoan Modificationをしなければいけない人は、予算に余裕がある人が少ないので、この会社（あるいは弁護士）本当に大丈夫？と心配になる。

「ええ、うちの成功率は90%です。」

とは言ってくれるが、やはりケースbyケースなので成果を「保証」はしない。

つまり依頼しようと考えている人にとっては今一心配だという不安があるが、オバマ政権は
Making Home Affordable という有効期限付の救済プログラムを打ち立て、政府のガイドラインを打ち立てることで、窮地に立つモーゲージローンをなんとか生き返らそうというプログラムだ。

すでにJP Morgan Chaseは15,000のホームローンをこのプログラムに適用しているし、Bank of America もすでにこのプログラムが適用できる見込みの10万軒に手紙を送っているそうだ。

もう一つは、リファイナンスのチャンス。

オバマ政権はローン残高が今の住宅のバリューより105%以内であれば、政府が銀行の後ろ盾をすることでリファイを実現させ困っている人を助けてあげようという救済案。

これにあてはまらない人も多いだろうが、すくなくとも2-3百万人の人は助けられると政府は見ている。

政府のウエブサイトwww.makinghomeaffordable.gov　では、簡単な質問に答えるだけでLoan Modificationや Refinance にクオリファイができるのかをその場で判断してくれる。

仮にもしウエブサイトでクオリファイができないとわかったとしても、まだ道は残されています。

最近私と共同作業で仕事をするようになった、ローンニゴシエーション会社は弁護士ベースではないが処理件数も多く、信頼ができます。また弁護士と違い、アップフロントで払う金額はありませんし、リファイ、ローンモディフィケーション、ショートセールとそれぞれの状況に合わせて仕事をしてくれます。
しかし、残念ながら物件の場所はカリフォルニアに限られます。

Who move my mortgage?

4月27日付のRealty Timesという不動産業者向けの雑誌で知っていると有益と思われる記事がありましたのでご紹介いたします。(以下はその意約です）
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昨今の深刻なモーゲージの焦付き問題で、銀行に支払額の見直しを要求する(Loan modification)ことも行われるようになってきたが、そのようなときに一番最初に必要なことは「誰が自分のローンの債権者なのか？」を知ることである。


「誰が債権者かって？そりゃ毎月のステートメントに書いてあるでしょう」と皆さんは思われるかも知れないが、実際はそれほど簡単なことではないことも多い。


「そんなばかな！○○○○銀行でローンを組んでもらったし、今も同じ銀行なのにどうして？」


実はあなたがてっきり支払っている銀行がオーナーだと思っていたら、実はサービサー（集金して送金する役目）であったりする。一旦ローンを組んでしまうと、そのローンはあたかも工業化製品のように加工され、パッケージ化されMBS(Mortgage Backed Securities)としてウォールストリートに売られる。これはサブプライムが世の中に注目されたので皆様もよくご存知だと思いますが、あの時は優良MBSのなかにサブプライム（というか実際はその逆ですが）も抱き合わせで売られていました。多くの個人投資家はMERS(Mortgage Electronic Resistration System)に登録して用いているので、そのシステムにどのローンがどこに買われ、どこがサービサーなのか記録されているらしいが、MERSの記録はサービサーが誰であるかはわかっても、投資家（つまりオーナー）が誰なのかを公示する義務はないらしい。その上に、ここのところの銀行あい次ぐ合併でさらに複雑となっているらしい。

それではいったいどのようにしたらよいのか？次の５つのステップをやることをおすすめします。

1. 一番直近のモーゲージステートメントかペイメントのクーポンブックに電話をする。ラッキーであれば電話をするサービサーがレンダーであることもある。でなければレンダーの名前と連絡先を聞きだしてみることだが、向こうはそのことすら知らない可能性もあるし、場合によってはあげてはならない事項になっているかも知れない。
2. FHAローンを持っている人は 1-800-225-5342 かE-mail: hsg-lossmit@hud.gov に連絡をする。
3. Fannie Maeに連絡をとる方法もある。1-800-732-6643
4. 持っているモーゲージがMOM(MERS as original mortgage)またはMIN(Mortgage Identification Number)があるならばMERS　データベースで調べる方法もある。Tel. 888-679-6377かオンラインでサーチも可能。https://www.mers-servicerid.org/sis/
5. もしレンダーの名前だけを知っているが、連絡先が見つからない場合はここから調べることもできる。http://hopenow.com/mortgage_directory.html

もしあなたやあなたのお知り合いがモーゲージの支払いで困っておられるならば、専門の弁護士を通じてモーゲージのモディフィケーションを検討されるのも良い方法だと思います。

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