売らずに交換する・・・「究極の節税法」１０３１エクスチェンジ

売らずに交換する・・・「究極の節税法」１０３１エクスチェンジ

不動産投資をしてシナリオ通りに値上がり、価値が上がった物件を売却しようとすると待っているのは言わずと知れた税金である。物件の価値が値上がったキャピタルゲインに対してかかる税金capital gain taxである。

しかし、厳密に言えば価格の上昇分だけではなく、今まで節税効果の一番の稼ぎ頭tax shelterであった減価償却depreciation（一般住宅は27.5年、商業物件は39年）をやることで投資物件のコストベースを毎年抑えてきた部分を遡って税金がかかってしまうのです。これは1996年の税改正により、それまでは一律計算だあったのが、キャピタルゲインと減価償却部分という２つの部分で課税されるようになったのです。

実際には、所得税率が１５％の人が長期（18ヶ月）以上物件保有してきた場合はキャピタルゲインが１０％、それ以上のタックスブラケットの人は２０％かかってきます。また減価償却部分はそれぞれのタックスブラケット(15%-39.6%)に応じた課税額となっています。

これらの税金を合法的(IRS code§1031)に先延ばし（帳消しではない）できる方法として,
1031エクスチェンジという方法があります。これは以下のルールに沿って行わなければなりません。

次に買う物件は売却額と同じかそれ以上の価格の物件でなくてはならない。
現在の物件を売却して、次に買う物件は同等の物件でなければならない。しかし同等という意味はアパートからアパートという定義ではなく、「同様な収入物件」と意味であるので、アパートからオフィス、一軒家、ショッピングセンター、土地など収入を生む物件であればよい。
現在の資産を売却後（エスクロー終了後）４５日以内に次に買おうとする物件を１軒から３軒まで特定しなければならない。
売却から１８０日以内に次の物件の取得を終了（エスクロークローズ）させなければならない。

この1031エクスチェンジは、売り手で一度でも売却金額を手にしてはならないというルールがあるため、通常エスクロー会社とは別の専門のIntermediaryと呼ばれる仲介者が処理をします。
http://www.exeterco.com/

1031エクスチェンジを行うことで獲られるメリットは、通常の売却であれば支払わなければならない税金(例えば100万ドルの物件であれば、20から30万ドル)を、次の物件の頭金に回せるのでより大きな物件を取得することができる。当然、今までの物件よりもおおきなリターンを得ることができるようになることです。

ついでにその先の話をすれば、交換を繰り返してきた投資家が死亡した場合は、アメリカの相続税法では相続した不動産をそのマーケット価格で相続するので（例えば１０ミリオンの物件を相続すれば相続時のコストベースは１０ミリオン）、相続人がその時点でマーケット価格で相続すればキャピタルゲイン税はゼロということになります。

株などの投資と違うのは、このような税的恩恵が受けられることで、長期にわたり時間とインフレーションを味方につける不動産投資は、その知識を持って行えば効率的にあなたの人生の目的を達成することができるようになります。

（注意事項）1031エクスチェンジはIRSのコードですが、各州法でも異なった見解を持つことがあります。また税金の相談はそれぞれの会計士さんに確かめて行われることを強くお勧めします。

1031 EXCHANGE とは？

投資物件を売却してキャピタルゲインを得ますと、当事者の収入の枠の中でそれぞれのキャピタルゲイン税（所得税）が課税されます。（実際の課税額に関しては会計士と相談してください）この所得税の支払を先送りする方法として、1031 EXCHANGE (IRS TAX CODE)があります。

簡単に言えば、物件売却後、一定期間内に次の物件を購入することで、投資物件を売却して得たキャピタルゲインに掛かる税金の支払を先送りできる税法上定められた手段のことをいいます。アメリカの投資家はこの手段を使って、税金の先送りしながらより良い物件に再投資することができるのです。また、エクスチェンジは１軒の売却につき一軒でも複数件でも、複数軒に対し一軒でも交換することができます。

1031エクスチェンジは、エクスチェンジを専門とする中立な会社（アコモデーター）があり、その会社がエクスチェンジに必要な書類の作成を行い、顧客の資金も管理します。
http://www.exeterco.com/

イメージ的には1031エクスチェンジ専用のエスクロー会社が通常のエスクロー会社と連携をとりながら仕事を進めていくと思われたらわかりやすいでしょう。またアコモデーダーはエスクロー同様に中立の立場を守らなければならないのとライセンス上の問題で、親族，弁護士，不動産業者，雇用者そして他の名義人はなることができません。

エクスチェンジが利用できる物件1031エクスチェンジが可能な物件は、ビジネス利用（自社ビル）、投資物件と土地に限られます。所有者が一つのユニットに住んでいるアパートも対象となりますが、主勇者が住んでいるスペース分はエクスチェンジの対象から除外されます。また、物件は最低２４ヶ月間所有されていなければなりません。
*セカンドハウスやヴァケーションハウスはなどは、所有者が年間１４日以上使用した場合、または年間で実際に貸し出した期間の１０％以上を所有者が使用した場合はエクスチェンジの対象とはなりません。エクスチェンジの有効期間まず、自分の所有している物件のエスクローをクローズした日から４５日以内に次の物件を選定しなければなりません。次に、選定した物件のエスクローを１８０日以内にクローズする必要があります。もし、これらの期間が守られなければ、エスクローは無効となります。また、これらの期間はどのような理由があっても延長されることはありません。

エクスチェンジの種類
● Delayed exchange：一番基本的なスタイルの方法で、物件を売却してから次の物件を探す。
● Concurrent exchange：物件売却中と同時に次の物件を購入する。
● Construction exchange：エクスチェンジの期間内に次の物件を建築する。
● Reverse exchange：物件を売却する前に次の物件を購入する。

物件の選択物件を売却後４５日以内に次の物件を選択しなくてはならないのですが、選択方法には下記の３つの方法があります。このうちのいずれかの方法で物件を選ばなければなりません。
1. The 3 Properties Rule自己の売却したマーケット価格に関わらず、3つの物件を選び出す。このうちの1軒以上を期間内に購入する必要があります。最も一般的な方法。
2. The 200% Rule自己の売却したマーケット価格の２００％を超えない範囲で４軒以上の物件を選ぶ。
3. 95% Rule一軒あたりの価値に関係なく何件でも選択可能（自己の売却したマーケット価格の２００％を超えても）で、選択した物件の中から購入した物件の総額が、選択した物件の総額の最低９５％あること。この方法は一般的に利用されることは少ない。購入物件売却後に購入する物件は、必ず売却した物件の価格と同額かそれ以上でないと成立しません。具体的に購入する物件は投資用収入物件であれば同じ種類のものでなくてもかまいません。例えばアパートを売却しショッピングセンターを買うのもOKです。また、売却した物件からローン、売却諸費用を除いたお金は、すべて次の物件購入に充てられなければなりません。売却益だけを次の物件に充当することはできないので、注意が必要です。もし、売却後残った金額から一部を引き出すと課税対象となります。

他の注意点としては次の物件を購入する際に売却した物件のローンと同額かそれ以上の金額のローンを組まなくてはならないというルールがあります。もし、少額のローンを組んだ場合、オーバーハンギングデビッド(Overhanging Debit)と呼ばれ前ローンとの差額分が課税対象となります。

詳細はIRS website までhttp://www.irs.gov/businesses/small/industries/article/0,,id=98491,00.html