売らずに交換する・・・「究極の節税法」１０３１エクスチェンジ
不動産投資をしてシナリオ通りに値上がり、価値が上がった物件を売却しようとすると待っているのは言わずと知れた税金である。物件の価値が値上がったキャピタルゲインに対してかかる税金capital gain taxである。
しかし、厳密に言えば価格の上昇分だけではなく、今まで節税効果の一番の稼ぎ頭tax shelterであった減価償却depreciation（一般住宅は27.5年、商業物件は39年）をやることで投資物件のコストベースを毎年抑えてきた部分を遡って税金がかかってしまうのです。これは1996年の税改正により、それまでは一律計算だあったのが、キャピタルゲインと減価償却部分という２つの部分で課税されるようになったのです。
実際には、所得税率が１５％の人が長期（18ヶ月）以上物件保有してきた場合はキャピタルゲインが１０％、それ以上のタックスブラケットの人は２０％かかってきます。また減価償却部分はそれぞれのタックスブラケット(15%-39.6%)に応じた課税額となっています。
これらの税金を合法的(IRS code§1031)に先延ばし（帳消しではない）できる方法として,
1031エクスチェンジという方法があります。これは以下のルールに沿って行わなければなりません。
次に買う物件は売却額と同じかそれ以上の価格の物件でなくてはならない。
現在の物件を売却して、次に買う物件は同等の物件でなければならない。しかし同等という意味はアパートからアパートという定義ではなく、「同様な収入物件」と意味であるので、アパートからオフィス、一軒家、ショッピングセンター、土地など収入を生む物件であればよい。
現在の資産を売却後（エスクロー終了後）４５日以内に次に買おうとする物件を１軒から３軒まで特定しなければならない。
売却から１８０日以内に次の物件の取得を終了（エスクロークローズ）させなければならない。
この1031エクスチェンジは、売り手で一度でも売却金額を手にしてはならないというルールがあるため、通常エスクロー会社とは別の専門のIntermediaryと呼ばれる仲介者が処理をします。
http://www.exeterco.com/
1031エクスチェンジを行うことで獲られるメリットは、通常の売却であれば支払わなければならない税金(例えば100万ドルの物件であれば、20から30万ドル)を、次の物件の頭金に回せるのでより大きな物件を取得することができる。当然、今までの物件よりもおおきなリターンを得ることができるようになることです。
ついでにその先の話をすれば、交換を繰り返してきた投資家が死亡した場合は、アメリカの相続税法では相続した不動産をそのマーケット価格で相続するので（例えば１０ミリオンの物件を相続すれば相続時のコストベースは１０ミリオン）、相続人がその時点でマーケット価格で相続すればキャピタルゲイン税はゼロということになります。
株などの投資と違うのは、このような税的恩恵が受けられることで、長期にわたり時間とインフレーションを味方につける不動産投資は、その知識を持って行えば効率的にあなたの人生の目的を達成することができるようになります。
（注意事項）1031エクスチェンジはIRSのコードですが、各州法でも異なった見解を持つことがあります。また税金の相談はそれぞれの会計士さんに確かめて行われることを強くお勧めします。
