Q: TIC (Tenants-in-Common) のオーナーシップとは何ですか？
A: 通常、$10million （１千万ドル）を超えるようなクラスのNNN （テナントが保険、管理費、固定資産税を負担する）investmentと呼ばれる投資物件は、なかなか個人一人だけの力では手が出せるものではありません。そのような物件は、ナショナルチェーンと呼ばれる一流の小売店を集めたショッピングセンターであったり、Insutitutional tenantと呼ばれる大手銀行や保険会社を集めた大型オフィス物件であります。このような一流のテナント、一流の管理会社による運営、大きな減価償却、安定度が高いキャッシュフロー物件は、投資家にとって大きな魅力です。TICオーナーシップはアメリカ国税局のコード1031税先延ばし法を適用させようとする個人投資家をグループ化して、共同投資としてその投資を実現させる究極の投資法です。
Q: 1031 TIC オーナーシップは最低いくらの投資金額が要求されますか？
A: アメリカ国税局は35名までの共同オーナーをTIC (Tenants-in-Common) オーナーシップに認めています。最低投資金額は投資対象物件金額とその人数により異なりますが、通常15万ドルぐらいからの投資金額が多いようです。これらInstitutional-type propertyは、大手のテナントで構成されているので強固な資金力と安定力と顧客からの高い認知度はオーナーの立場から大変魅力であります。
Q: もし1031が予定通りクローズできなかった場合はどうなりますか？
A: １日でも遅れると、キャピタルゲイン税の対象となります。個人の直接投資の場合は次に特定する物件を探すことが難航することが多いことが1031の適用を難しくしています。このTICオーナーシップであれば、個人に見合った額の投資物件を探す手間がないので、比較的容易に1031用の物件を45日以内に特定することができます。
Q: 銀行ローンの責任範囲はどのようになっていますか？
A: 通常TICオーナーシップはその物件とTICの仕組みを理解した専用の銀行が取り扱いますので、一人一人のオーナーが別々の銀行を使うことはありません。そのローンはノンリーコースnon-recourseタイプで、オーナーが返済不可能に陥った場合、担保以外の資産に対して支払い義務を要求されることはなく、しかも新しいオーナーが前のオーナーのローンを受け継ぐことができます。
Q: TICのオーナーが死亡した場合どうなりますか？
A: 他の不動産の資産と同様に扱われます。いざという時に家族が困ることがないよう遺書やファミリートラストで事前に準備をしておくことをおすすめします。あなたの弁護士とご相談ください。
