ページ

2009年5月29日金曜日

$8,000のタックスクレジットがFHA ローンの頭金に充当できる?

ごぶさたしております。

不動産や金融環境のめまぐるしい変化日々、毎日新しい情報をインプットすることを強いられているデービッド・リーです。

このごろFHAローンのことを目にする機会が増えてきました。FHAローンは政府が保証する住宅ローンのことで、20年以上も前から存在しているのだけれどもコンベンショナルローンの方が借りやすかったことや、政府系といえども特別金利も安いわけではないので、あまり注目されていませんでしたが、ここにきて一般銀行が20%のダウンペイメントや最低のクレジットスコアが630ポイントを要求していることから、FHAローンに注目が集まるようになってきました。

しかし、ちまたにはいまだに日本語によるFHAの解説が少ないようです。それもそのはずでFHAを扱うことのできる日本人ローンオフィサーは本当に数少ないのが現状です。その少ない中の一人のWJ Bradley Mortgage Capitalのローンオフィサーヨシ前川氏は以下のように日本語で説明をしてくれました。

FHAローンの特徴

1. 3.5%の頭金で住宅購入が可能
2. 住宅の売主、家族、親族、友人などからクロージングコストをもらうことができる。
3. 住宅の売主から売買価格の6%までクレジットをもらうことができる。
4. ローン審査で通常必要なリザーブが不要である。
5. 先払いのモーゲージ保険金額もローンに参入できる。(ローン審査に影響しない)
6. Energy Efficient Improvement の為の費用を追加で借りることができる($8,000まで)
7. Qualifying ratioは通常31%/43% であるが、場合にっては55%までOK
8. Permanent resident aliensはOK、グリーンカード提示の必要なし。
9. 頭金を全てギフトとしてもらうことができる。
10. 同居しない共同購入者の収入をqualityに使うことができる。

モーゲージ保険について

FHAは頭金の額に関わらず、UP-frontと毎月のモーゲージ保険を支払わなければならない。
Loan to Valueが78%に達した場合はリクエストによりモーゲージ保険の解約ができる。ただし、最低5年間は待たなくてはならない(リファイナンスした場合はこの限りにあらず)

  • モーゲージ保険料
  • LTV(Loan to value ratio) が95%以下の部分ーローン金額の0.5%
  • LTVが95%以上の部分ーローン金額の0.55%
  • 先払い保険料金(購入時一括払い)があるが、ローンに組み込む事ができる
    ローン金額 x1.75%

FHAローンと一般銀行ローンの比較

《FHA Loan》
購入価格$300,000
最低必要頭金$10,500
クロージングコスト:約$12,000
月間支払額(全ての費用を含む):$2,026.4 + HOA
必要年収:$54,000(一緒に住まないCO-BORROWER の収入と合算可)
*クロージングコスト:売主、親族、友人などから貰う。
*頭金 : 家族、親族から貰うことが出来る
*リザーブ:不要
自己資金総額:$10,500

《一般銀行ローン》
最低必要頭金:$60,000
クロージングコスト:$4,565
月間支払額:$1,656.43 + HOA
必要最低年収:$42,000

*クロージングコスト:売主から貰うことが出来る。
*頭金:家族、親族から貰うことが出来る
*リザーブ:$4,000
自己資金総額:$64,000

このように30万ドルの物件を買う場合、毎月の支払額が$2,026-になるものの、必要な頭金はわずか$10,500-でしかない。

そこに今日のH.U.D.(Housing and Urban Development)のセクレタリーShaun Donovan氏の発表では政府からの$8,000-のタックスクレジットが頭金として充当できることにする(HUDのウエブサイトではまだ発表されていません)と発表した。

となると必要な頭金は2,500ドル。いいですかもう一度言います。2,500ドルの頭金で30万ドルの物件が購入できるのです。(もちろん他の条件も満たす必要あり)

これはすごいことです。

ローンについてのお問い合わせはヨシ前川氏まで直接してください。310-990-2721 又は Eメール:"Yoshiaki Maekawa" <yoshi.maekawa@wjbradley.com> まで。