A : 持ち主が何らかの理由（職の解雇、支払額の急増、健康上の理由など）で物件を売らざるを得ない時、ローン額が売れるであろう価格と同等かそれ以上の場合、担保権を持つ銀行への返済が不足（ショート）となったときに、銀行との交渉で貸付額以下の額面で売ることを同意することを言います。今、よく言うフォークロージャー物件は持ち主の債務不履行から銀行差押さえ物件となり必然的にショートセールになっています。
Q2: 「フォークロージャー」と比べて「ショートセール」の方が良い点はありますか？
A: 個人のクレジットスコアに影響を及ぼすという点では変わりはありませんが、クレジットヒストリーの中でショートセールの処理をした場合 "Settlement" or "pre-foreclosure in redemption" となりますが、フォークロージャーやバンクラプシー処理の場合は、"Debt discharged due to foreclosure (bankruptcy) " と記載されその記録は10年間残ることになります。ショートセール処理後、36-48ヶ月で再びローンが普通のレートで組めるようになります。
Q 3: ショートセールをするにはどうしたらよいのですか？
A: 今銀行への支払いが滞っていて、近い将来的にも支払いがない場合、銀行差押さえ以外の方策をお考えならばショートセールが一番現実的であると考えられます。
Q4: なぜ銀行はショートセールに同意するのでしょうか？
A: Time is money.という言葉がありますが、銀行が実際にフォークロージャーの手続きに入ると、少なくとも9ヶ月は何も利益を生まないただの不良在庫になります。もしその物件が空家になり空き巣にでも入られると、銀行にとっての更なる損失となります。オークションで買手がつかなかった物件は銀行はブローカーを通して売却をすることになり、それまでの保有コストやブローカー費用などを計算すると、早目に手を打って不良在庫から消す方が得策という判断になります。また、銀行は不良債権を抱えれば抱えるほど貸し出し能力が制限されるという理由もあります。
*下はCAR（カリフォルニア不動産アソシエーションからの記事です。参考になります）
In a short sale, a homeowner who cannot keep up with their loan asks the lender to take a dollar amount less than what is owed on a home's mortgage, and forgive the remainder of the unpaid debt. So if a borrower has a mortgage balance of $100,000 and finds a buyer who will pay $95,000 for the house, the lender agrees to accept that $95,000 and close out the loan."There was a much greater chance of success with these in the past," said LeGateIdeally in a short sale, everyone wins. Borrowers avoid the ugly foreclosure process that destroys their credit, while lenders recoup more of their costs than they would by spending the time and money it takes to kick an owner out and resell the property. Lenders typically lose about 19% of a mortgage's value in a short sale, according to Clayton Holdings, a Conn.-based, provider of loan analytics, while they lose an average of 40% on loans that go into foreclosure
Q5: 銀行がショートセールに同意しないときとはどういう時でしょうか？
A: 銀行がショートセールを実行するには、必要な行程があります。それらの書類が整っていなければショートセールを同意させるのは極めて困難です。成功させるためには銀行から要求されるパッケージをいかにうまくまとめることができるかにかかわってきます。ここに経験のあるショートセールスペシャリストを使う価値があります。
Q6：ショートセールが成功するかどうかを事前に知ることはできますか？
A: 一言にデフォルトといっても、その内容は様々です。ケースバイケースで対応していくしか道がないために、依頼主からの協力がなくては成功もおぼつきません。以下の書類はどのようなケースでも必要となります。
- リスティングアグリーメント
- ショートセールフォーム
- 全ての銀行の支払いクーポン
- HOAのクーポン（提要する場合）
- 過去2ヶ月分のペイスタブor Profit and Loss statement（自営業者の場合）
- 全ての銀行の過去2か月分のステートメント
- 過去2年分のタックスリターンコピー
これらの書類が一つでも不足してもショートセールは成功しません。
Q7: ショートセールをすることのベネフィットは何でしょうか？
まず最初にショートセールが成功することでこれまで住宅に対してのあなたの債務から救済されます。これは大変大きなことです。次にN.O.D.までに成功すればパブリックレコードにあなたの名前が公示されることがありませんので、クレジットヒストリーに対してもネガティブな情報が載ることがありません。実際にあなたのクレジットレコードには、"SETTLED"という形で掲載されるので、settlement後にもネガティブな記録は残りませんが、この過程を経ることでスコアーは大幅に下がります。（「その他留意事項」のコラムをお読みください。）
Q8: ショートセールを無事終えた後はどうなりますか？
Q7にあるように、ローンの債務は無事解決されます。しかし銀行は債権救済損失(Debt relief loss)をIRSに報告義務があり、その金額は1099の形で救済を受けた人の「その他」の収入として扱われます。通常ですと収入には税金が発生しますが、最近可決されたTax relief Billで特例として2007年1月1日から2009年12月31日までにモーゲージリリーフを受けた人に関しては税金が免除されることになりました。しかし、もしモーゲージリリーフを受けた住宅があなたのプライマリーの住宅でない場合はどうなるかはあなたの税理士さんにご相談ください。
Q9: ショートセールを受けるためには現在行っているモーゲージ返済を止めないといけませんか？
この質問に関してはアドバイズが難しいですが、あなたが未だ支払いが遅れていなくとも、もしあなたの住宅の価値が現在のローン金額より下がった場合は、銀行としてショートセールの申請に対応する義務があります。
Q10: N.O.D.(Notice of default)の通知を受けないとショートセールはできませんか？
違います。NODはForeclosure手続きの最初の手続きであり、厳正な時間的義務に基ずいて実行されます。またNODはあなたの情報が一般に公開される最初のプロセスです。
Q11: N.O.D.をもしすでに受け取ってしまったらどうなりますか？
まだ救済に間に合いますが、ショーセールのプロセスは数ヶ月にわたる場合もありますので、早急に手続きを開始されることをおすすめします。
Q12: ショーセール後はどのようにしたらよいのでしょう？
いくつかの選択がありますが、とりあえず手軽に入居可能な賃貸住居に移られるのがよいでしょう。デービッド・リーは賃貸の入居もお手伝いします。
Q13: デービッド・リーさんのチームはショートセールの成功を保証しますか？
残念ながら成功するか否かは保証できるものではありません。依頼をされたタイミング、その後の残された時間、そのケースの難易度、銀行の対応や素早さ、差押さえまでに物件が売れること、バイヤーの忍耐度など我々がコントロール不可能な要素が多く有ります。最初に内容の整ったパッケージを作りあげることが、その成功度を大きく飛躍させます。
Q14: ショートセールを依頼するためには費用が必要ですか？
通常のリスティング費用（売価の約7%）が必要ですが、ショートセールの交渉は我々のフィーを含めて交渉しますので、売り手が別に支払う必要はありません。
Q15: 売主が売却後に少しでもお金が残すことができますか？
それは不可能です。債権者である銀行が100%以下の返済金の受け入れに同意することがショートセールですので、少しでも売主に残るような仕組みは銀行がショートで同意する意味がないことになってしまいます。
Q16: ショートセールの期間はどれぐらい必要ですか？
私の経験から申しますと、最低3ヶ月から最高10ヶ月までさまざまです。
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あなたのお知り合いの方で銀行支払いでお困りの方が見えましたらすぐにご相談ください。カリフォルニア州内でしたらどこでも対応が可能です。
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