プレコンストラクション（完成手前物件）の投資について

Pre-Construction Investing Opportunity
プリコンストラクション（完成前物件）の投資機会について

はじめに

日本では完成前の物件に投資をするという機会はあまりに耳にすることはありませんが、米国ではすでに何十年という歴史があります。しかし、年間数兆ドルという巨大なインダストリーですが、これまではこの業界を知る特定の投資家だけによって行われてきたために、この米国においても広くプリコンストラクション投資が認知されるようになったのはここ数年のことです。

では、実際にプリコンストラクション投資とはどのような投資なのかということから説明いたします。

世の中の移り変わりは、すべてが加速しながら変化しています。不動産開発業界も例外ではなく、トランプタワーに代表されるようにプロジェクトはどんどんと大型化、そしてブランド力を持つ方向に変化しています。それに伴い、デヴェロッパーは、より深い資金力、より高度なノウハウが求められるようになりました。

この変化に影響を受けているのは、デヴェロッパーだけでなく、そのような魅力的な物件に投資を望んでいる個人投資家にも及んでいます。

つまり、デヴェロッパーにとってはより高くなったファイナンスというハードル、個人投資家にとっては手に届く範囲の魅力的な不動産投資が少なくなっているというハードルが存在します。

プリコンストラクション投資はその両者のニーズを満たすブリッジとしての役割を果たします。完成以前の物件に対して、割引価格で数をまとめて販売することで、デヴェロッパーは資金繰りが楽になります。個人投資家は、割引価格で購入できるのでインスタントにエクイティを確保することができる、まさに必要から生まれた投資機会であります。


アクシオムリアリティキャピタルAXIOM REALTY CAPITAL (以下A.R.C.)　のビジネスモデル

＜特徴＞
１．単純で明解である
２. 安全である
３．短期（１８－３０ヶ月以内）である

＜5つの投資ステップ＞
１．不動産開発プロジェクトの早期のステージにあるデヴェロッパーを見つけ、投資機会の提供の交渉をします。
２． 総戸数の最高４０％までのユニット数をまとめて、割引価格で購入します。
３． 個人投資家は１ユニット単位で、しかも最低の頭金で購入権利を取得することができます。取得後、個人投資家はこのユニットをフルにコントロールする権利を得ることができます。
４． 工事が完成に近ずくころ、定価で購入希望をする人へユニットを転売します。
５． 個人投資家はこのシナリオで40%-90%のリターンを手にすることができます。

＜典型的な投資対象プロジェクト＞
アメリカ国内、国外の世界中の中型から大型の高級コンドミニアムプロジェクト、リゾート開発プロジェクト


デヴェロッパーがARCと組むメリット

前項でも触れたように、デヴェロッパーにとってはタイムリーなファイナンシングがそのプロジェクトを無事に終了させるキーであります。その会社規模にかかわらず、デヴェロッパーは銀行に対し建てている建物をキャッシュに転換させることのできる能力があるということをデモンストレーションする義務があり、理想的には工事が完成する前に順番に売れていき、最終的に物件が完売できることですが、なかなか筋書き通りにすすめることは容易ではありません。

A.R.C.の提案はまさにそのデヴェロッパーのニーズを満たしています。A.R.C.が個人バイヤーに投資パッケージ化を促すことで、デヴェロッパーは

・　コンストラクション融資を迅速化することができる
・　土地保有費用を節減することができる
・　マーケティング費用を削減することができる
・　プリセールの勢いをつけることができる

というメリットがでてくるのです。


投資家がARCのプロジェクトに参加するメリット

１．Discount price　割引価格での購入
まず、プリセールの完成していない半製品物件をまとまった数で購入するために、割引価格で購入できるというメリットがあります。典型的には15％の割引価格で購入。たとえば定価が50万ドルのユニットならば＄42.5万ドルで購入することができます。

2. Only 10% down payment　10%の頭金のみで90%をコントロールできる
不動産投資の魅力はレバレッジを効かすことができることです。上記例えの物件の場合、＄42,500-（10％）で50万ドルの物件をコントロールすることが可能であります。

3. Your Money is Secure　頭金は守られています
あなたの入れた頭金は第三者機関であるエスクロー口座に保管され、銀行MMA口座で運用されます。その資金はプロジェクトが完成しない限りはアクセスすることがはできません。また、何らかの事情でキャンセルしなければならない場合はその金額＋利子分が戻されます。

4. Make Money Even in a Declining Market　マーケットが下落しても利益があります
念入りな調査をしてプロジェクトを立ち上げたにもかかわらず、予期せぬ外的要因でマーケットが傾くことも可能性としてはあります。A.R.C.の顧客は、デベロッパーとのダラーforダラー(dollar-for-dollar)契約で、投資の損失ではなく、ゲインを実現することが可能になります。（詳しくは後に説明があります）

5. Maintain Control of Your Contact　契約はあなたの意思で譲渡可能
あなたがA.R.C.と交わす投資契約書は譲渡可能(Fully transferable)な書類です。ということはあなたの持つ物件＝契約書の買い手が現れたら、いつでも売却が可能です。あるいはデヴェロッパーからあなたの持つ物件の売却を依頼される場合もあります。


マーケットが下がっても損をしない仕組みとは？

A.R.C.は大切な投資家の資金を守るために、デヴェロッパーといくつもの交渉をします。結果、投資をされた物件やマーケットがもしもの事態に陥ったとしてもリターンを実現するという仕組みを実現しています。

その交渉の仕組みには、私たちのお客さんではなくデヴェロッパーがリスクを背負うという基本線があります。しかし、何故マーケットが順調に上昇したときのみだけでなく下落した時にもプロフィットを実現できるのでしょうか？

物件価値に依存しないA.R.C.のビジネスモデルとは、具体的にどのような仕組みをさすのでしょうか？

実は、ARCは不動産物件の価値を求めていますが、不動産の時価そのものには価値を求めていません。別の言い方をしますと、A.R.C.の投資家はA.R.C.がデヴェロッパーと交渉した仕組みに投資するのであり、1年後や2年後の不動産の上昇価格（時価）だけに期待して投資するのでありません。これがA.R.C.の投資モデルと他の不動産投資と大きく異なる点であります。A.R.C.投資家は不動産のオーナーシップをとるのが目的ではなく、他人に譲渡可能な自由にコントロールができる不動産売買契約のオーナーになることなのです。

物件の価値に依存せず、契約形態そのものに投資するので、マーケットが下落したときにも投資のプロフィットが確保される仕組みが成り立つのです。


投資シナリオ例

＜市場が上向いた場合＞
1) 定価が50万ドルのコンド
2) 15％のディスカウントで購入する($425,000-)
3) 頭金10％　($42,500-)
4) 完成までの工事期間中5％上昇したとする
5) 売値は$525,000-になる
6) 投資家は諸経費を支払った後のネットが$65,000-となる
工事期間中の物件が完成時に5%値上がることはさほど珍しいことではありません。

＜市場が横ばいの場合＞
上記の例の場合、売値は同じ$500,000-だとしても諸経費を引いたネットは約$14,400-となる。当初にエスクロー口座に入れた頭金の$42,500-はMMA口座として運用されるのでマネーマーケット市場のリスクはある。

＜市場が低下した場合＞
何らかの事情により不動産市場が2年ぐらいの間に急激に下落するというシナリオの場合、定価$500,000-のユニットが40％下落して＄300,000－になったとします。A.R.C.とデヴェロッパーの間で交渉した「ダラーforダラー価格割引」(Dollar-for Dollar price reduction)で、

＄200,000（－40％）の減少＝同額の買値価格からの割引＝$300,000-

となり、経費後のネットが$36,450-、実に63％のリターンが実現します。

A.R.C.ならではの交渉が、マーケットの浮きし沈みに左右されないユニークな投資モデルを実現しています。


A.R.C.の投資内容調査の方法 (Due Diligence Process)

これまで説明をしてきたA.R.C.のユニークなプレコンストラクション投資は、その約束された契約形態によるという意味では他の不動産投資に類を見ません。しかし、その根底には私たちの顧客がA.R.C.の行う投資内容調査に信頼をおいてこそ、はじめて成り立つものです。私たちはこれまで行ってきた数多くの経験を通して学び、築き上げた独自の調査方法によって選ばれた物件だけを顧客に紹介しています。

私たちの調査方法は大きく４つに分けることができます。

環境のインフラ整備　Infrastructure
物件サポート体制　　Administrative
セールスとマーケティング　Sales and Marketing
デヴェロッピング能力　Capabilities

これらを順に説明していきます。

１． 環境のインフラ整備　Infrastructure

まず私たちはデヴェロッパーがそのプロジェクトを支えるインフラを整えているかを調査します。それは全体的な地域の経済環境（企業進出数、人口増加率など）プロジェクトの外側の環境（道路整備、ゾーニングばど）プロジェクト内側の環境、また財務環境でもあります。例えば
· 現在のゾーニングやパーミット
· 土地のオーナーシップやジョイントベンチャー
· ハードやソフト経費のエクイティ
· 現在の財務環境とそれらに付随する条件や実行度
などがあります。


２． 物件サポート体制　　Administrative

複雑な建設工事管理Construction Managementを支えるアドミニストレーション体制があり機能しているかを調査します。そして業界においての「最高の仕事」Best Practiceがそこで行われているかも調査します。また、デヴェロッパーが一流の請負会社との提携関係にあり協力が得られる体制にあるかを調査します。その他、デヴェロッパーのエスクロー会社、不動産会社、他の提携会社、バルク販売の施策、各種合意書 Agreement, 契約書 Contractsのプロッフェショナリズムなども調査します。


３． セールスとマーケティング　Sales and Marketing

A.R.C.はその対象物件の判断をするときに、現在の全国およびローカルの経済状況、傾向などを妥協なく調査します。そして現実的なプロジェクトの運転費用やその他投資家の純益を減少させるようなあらゆる経費を想定し、プロジェクトの結果を考えられるだけの状況から導きます。A.R.C.との提携によって、デヴェロッパー側も初期のマーケティング費用が節減されることになりますが、私たちはむしろその効果で長期に渡るプロジェクトの成功に貢献できることの方が意味があるととらえています。具体的には
売却価格の正当性
マーケットの上昇率の確信性
近辺の賃貸価格、住宅傾向、土地の生かし方などからの見地からプロジェクトの正当性、妥当性
社内マーケティングチーム、セールスプログラム、プロジェクトチーム、会計チームがあり各々が機能しているか

４． デヴェロッピング能力　Capabilities

デヴェロッパーのこれまでの経験と成功度は私たちの調査の項目の中においても重要な点です。また、それらのプロジェクトの工事請負会社、マネージャー、資材供給会社なども調査した上、今回のプロジェクトのチャレンジ度合い、難易度を想定し、リスク分析を行います。
いくつかのプロジェクトに対しこれらの調査を行った上で、有望なベンチャーだけを選び、個人投資家用のパッケージングを作ります。

結果、このようなプロセスで選び抜かれたA.R.C.のプロジェクトは不動産投資家にとって大変魅力的なパッケージとなっています。

今、この案内をお読みになられたあなたは、A.R.C.のビジネスモデルの概略をおおよそ理解ことと思います。

今度はぜひあなたが、私たちのプロジェクトに参加され素晴らしい投資経験していただけますようお待ちしております。



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AXIOM REALTY CAPITAL
アキシオムリアリティキャピタル
David T. Lee
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E-mail: tokizolee@gmail.com
www.axiomrealtycapital.com/davidlee